作者：中宜教育国内考试研究中心教研组组长 戴斌

　　【社会问题的背景】

　　(1)2010年8月16日，北京市政府办公厅印发了《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》。本市将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平，控制拆迁成本。市住建委将针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作措施。

　　(2)根据《方案》，北京市将建立重点建设区域投资月度监测机制。每月5日前，各相关部门、区县报送城市南部地区、六大高端产业功能区、50个重点村、通州国际化新城、未来科技城、永定河绿色生态发展带、首钢厂区及周边区域、丽泽商务区、雁栖湖生态发展示范区等重点区域投资进展、形象进度及存在的问题。根据《方案》安排，将由市住建委牵头，会同市政府法制办、市农委、市国土局等部门，对本市拆迁政策进行系统梳理，加大行业和区域拆迁政策指导。针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作的措施。各区县将加强对辖区内拆迁安置补偿水平的调控与平衡，合理控制拆迁成本。

　　(3)按照计划，2010年度北京市供地总量达到6400公顷，其中2500公顷用于住宅，其余的土地用于基础设施、工业仓储、体育、行政等项目。1250公顷的政策性住房用地中，廉租房及公租房用地50公顷，经适房用地200公顷，限价房及定向安置房用地1000公顷。今年上半年，北京市实际供应住宅用地1450公顷，完成全年计划住房用地供应量的58%，与去年同期相比增加了400%。据了解，去年北京实际供应土地约6000公顷，比今年少400公顷，其中住宅用地供应1523公顷，比今年少了近1000公顷，当年北京土地出让金实收494.17亿元。

　　(4)目前，北京的情况是拆迁成本越来越高，拆迁难度越来越大。以通州为例，目前大多数房屋均价在2万元/平米左右。通州运河核心区及西海子棚户区居民拆迁的货币补偿标准为每平米1.5万余元。而去年上营棚户区拆迁每平米补偿8000余元，有关部门称，今年的评估仍采用市场比较法，但充分考虑了周边住宅一年来的价格变化。拆迁成本是土地成本的一部分，加上土地入市土地出让金，一级开发单位资金的成本，这些成本加在一起，它的上涨速度和由此产生的成本提高，对房价来说是一个巨大推力。政府如果想控制房价，势必要控制土地成本，控制土地成本则需控制拆迁成本。按照通州的土地成本计算，已经接近现在的房价，有的项目经过楼市政策的调整，房价回到每平米2万元，甚至还要低。而再入市的土地成本势必因拆迁成本提高而上涨，如果不控制拆迁成本，房价是无法控制的。

　　(5)拆迁，城市发展中一个不可回避的问题，控制成本和被拆迁人的利益诉求，两者如何平衡更是一个难题。一位参加去年4月西长安街道路拓宽拆迁工作的负责人表示，当时拆迁过程中不但首次根据市场价为居民定补偿标准，还推出了一系列配套政策，比如组织居民选购限价房、发放残疾人补贴、为下岗人员组织专场招聘会等，看似跟拆迁工作没关系的一系列工作都成了拆迁办的事。该人士表示，虽然做了一些提高拆迁成本的事情，但是拆迁工作进展顺利，这样做比房子“拆不动”要值。

　　2009年4月，北京西长安街拆迁工程，首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款，补偿基础价格达到3万元／平米；此前，北京市的拆迁按基准地价法评估。如果按以往方式，该地区最多补偿8800元/平米。当时有专家评论，这样做有利于开展拆迁工作，但是也提高了拆迁成本，同时抬高了地价。

　　即便如此，2010年6月，北京市还是提出对拆迁户的补偿标准采取参照同地段的市场价格法。舆论对此做法普遍高度评价。

　　“你把人家房子拆了，总得让人家有能力购买新房子。”回忆当时的拆迁工作时，该负责人表示，自己虽然是拆迁指挥部的负责人，但干的事情基本都是拿着百姓的需求找领导申请的事。他说，他的很多工作，都是入户了解居民的需求，回头跟上级单位提要求，尽量让老百姓的需求得到满足，尽量保证拆迁顺利。

　　据介绍，西长安街拆迁区域内市政基础设施相对落后，居民居住条件、居住环境较差，户均住房面积约20平米。按此计算，一户居民实际拿到的拆迁款在80万元上下，可能不够买一套满意的商品房。此外，该地区还有9平米左右的住户，“就算一平米10万元，能买多大的房？”该负责人说，他们组织了3处价格约在6000元／平米的限价房和一些二手房源供居民选择，同时针对一些特殊困难群体，为他们申请廉租房；针对残疾人，单独发放残疾人补贴，尽量保证满足居民的需求。 

　　【核心观点】

　　(1)拆迁成本越来越高，造成大家对房价的心理预期越来越高，拆迁难度加大，造成土地供应减少，土地供不应求自然导致房屋价格上涨。这就是政府加大土地供应，妥善把握土地入市交易节奏的重要原因。如果土地成本降下来，政策房租售价格也自然下降，缓解供需矛盾。目前因拆迁补偿造成的矛盾越来越多，重点村改造等重点工程进度受到影响，但控制拆迁补偿可能会加重拆迁户与拆迁方的矛盾，这是导致调控拆迁成本的难点，需要在就业、住房等方面有配套政策。

　　(2)从拆迁政策的演变历程来看，戴斌老师认为这次北京市政府率先在政策文件的角度，对拆迁补偿的标准问题，执行了“标准下行”的调控政策。这实际上也是目前国家调控房价的一个补充性对策，也是与时俱进的一个举措。或许很多人会不理解，以下戴老斌师带大家一起回顾以下“过去的情况”：

　　以前，我们是主动“增加”拆迁的补偿标准，因为当时动拆迁补偿的涨幅远远滞后于房价的涨幅，导致居民不愿搬迁，从而引发民怨和频繁的上访。后来补偿标准上去了，这方面的矛盾也就少了。

　　而“现在的情况”和以往有了很大不同。《城市房屋拆迁管理办法》规定动拆迁补偿标准由地方政府制定。城市有“贫富”，补偿有“高低”。可能在“部分城市”中居民并不愿动迁，但在财力雄厚的一线城市和部分二线城市中，由于补偿标准较高，绝大多数居民是渴盼动迁的。但是，“羊毛出在羊身上”，“高额的拆迁补偿”很可能转嫁到未来的房价上，导致了目前大城市市中心的放假居高不下。所以，大城市的地方政府(如北京、上海)才需要调控目前过高的“拆迁补偿标准”。当然，大的方向是没有问题的，但是“调控”不意味着“一味降低”，中宜教育戴斌老师认为：要实事求是，坚持科学发展观，合理为拆迁“定价”。这才是地方政府需要重视的关键问题。

　　(3)从经济学的角度来看，城市拆迁实际上是政府、开发商和被拆迁户追求自身利益最大化的博弈过程。政府获得的是公共利益的最大化，即加快旧城改造，改善人居环境。因此，中宜教育戴斌老师认为城市拆迁是政府、开发商与被拆迁户动态博弈的复杂过程，在开发商与被拆迁户的博弈中，政府从加快旧城改造，保护处于弱势的被拆迁户利益出发，单纯提高拆迁的补偿标准，而没有相关的配套措施跟进，虽然短期内可使被拆迁户受益， 但仍然会出现很多后续的问题。 因此，调控补偿标准是正确的，但是千万不能忽视了拆迁的另一问题，“拆迁户”的“安置”以及“配套措施跟进”的问题。有时候，不一定全部以“货币”形式补偿“拆迁户”，合理政策性安置，也是一个很重要公共调控手段。